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Riforma del catasto: verso il 1° gennaio 2026

Riforma del catasto: verso il 1° gennaio 2026

Informazione Fiscale – Giovambattista Palumbo
Riforma del catasto, un approfondimento sul tema partendo da quanto previsto dalla legge delega che pone le basi per una revisione del sistema fiscale, con uno sguardo al passato e al presente: i punti di partenza delle novità che entreranno in vigore il 1° gennaio 2026.
Riforma del catasto: verso il 1° gennaio 2026

Il disegno di legge delega per la revisione del sistema fiscale, recentemente approvato, prevede quattro principi cardine:

  • lo stimolo alla crescita economica, tramite una maggiore efficienza della struttura delle imposte e la riduzione del carico fiscale sui fattori di produzione;
  • la razionalizzazione e semplificazione del sistema, anche mediante la riduzione degli adempimenti e l’eliminazione dei micro-tributi;
  • la progressività del sistema, mantenuta seguendo i dettami della Costituzione;
  • il contrasto all’evasione e all’elusione fiscale.

Tra gli obiettivi della legge delega vi è poi anche una efficace riforma del Catasto, laddove l’art. 7 della Legge così dispone:

“Art. 7 – (Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati)
1. Il Governo è delegato ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’articolo 1, una modifica della disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale al fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, secondo i seguenti criteri e principi direttivi:

  • a) prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, atti a facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:
    • 1) gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;
    • 2) i terreni edificabili accatastati come agricoli;
    • 3) gli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest’ambito;
  • b) prevedere strumenti e moduli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti, in via telematica, tra l’Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.

2. Il Governo è delegato altresì ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’articolo 1, una integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale, da rendere disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2026, secondo i seguenti criteri direttivi:

  • a) attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato;
  • b) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
  • c) prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi dell’articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro;
  • d) prevedere che le informazioni rilevate secondo i principi di cui al presente comma non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali”.

È dunque prevista, innanzitutto, una ricognizione dell’odierno sistema e una modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili (comma 1), con l’introduzione di strumenti, a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle Entrate, per individuare gli immobili non censiti, o che non rispettano l’effettiva reale consistenza o destinazione d’uso o categoria catastale, nonché dei terreni divenuti edificabili, ma ancora censiti come agricoli, e, infine, degli immobili abusivi.

Il fine di questa prima fase è dunque quello di una ricognizione dell’esistente.

In una seconda fase, poi, a decorrere dal 1° gennaio 2026, si dovrà realizzare la vera e propria revisione del catasto (comma 2), attraverso la costituzione di un sistema catastale basato, oltre che su una rendita parametrata ai valori di mercato, anche sul valore patrimoniale del bene, con un adeguamento periodico degli stessi valori.

L’art. 7, comma2, lett. d), dispone però che le nuove rendite non verranno utilizzate ai fini del calcolo di imposte e tasse, al fine appunto di evitare un aumento delle imposte e tasse basate sulla stessa (nuova) risultanza catastale.

L’obiettivo è dunque quello di rivedere le rendite catastali degli immobili situati sul territorio nazionale, laddove il sistema attuale è basato su estimi (cioè le rendite) che rappresentano valori teorici dei canoni ormai desueti e superati.

Si vuole pertanto ora introdurre un nuovo sistema di calcolo, cambiando l’unità di misura dal numero dei vani ai metri quadrati dell’immobile, avvicinando così il sistema delle rendite ai valori di mercato.

Vero è, del resto, che le attuali rendite catastali sono basate su tariffe d’estimo individuate ormai decenni addietro e rivalutate con l’applicazione di inefficienti moltiplicatori.

Riforma del catasto: uno sguardo al passato

Il Catasto italiano è infatti datato 1939 e le revisioni successive non ne hanno modificato l’impianto di fondo.

La legge delega 23/2014 (art. 2) aveva peraltro già previsto la revisione del Catasto dei fabbricati. Ma tale delega non è stata poi attuata.

Il progetto di riforma all’epoca delineato presentava i seguenti tratti essenziali:

  • passaggio da un catasto di redditi a un catasto di valori e redditi;
  • superamento dell’attuale obsolescenza delle rendite catastali, mediante la loro rideterminazione;
  • predisposizione di un nuovo sistema informativo catastale per aggiornare i valori e le rendite catastali ogni cinque anni, dal solo punto di vista monetario, mediante l’Osservatorio del mercato immobiliare, e ogni decennio, dal punto di vista più strutturale, mediante la revisione delle funzioni statistiche, per tener conto dei mutamenti economici e urbanistici del tessuto urbano;
  • riordino della tassazione immobiliare.

Le direttrici, in sostanza, sono sempre le stesse, a dimostrazione che le criticità sono ormai note da anni. E dall’analisi di quelle che sono state le discussioni di questi anni possiamo probabilmente ricavare anche quali saranno gli sviluppi della stessa legge delega, laddove il progetto di riforma si sarebbe dovuto, già all’epoca, attuare sulla base dei seguenti strumenti:

  • nuovo quadro di qualificazione delle unità immobiliari;
  • perimetrazione, sulla base della cartografia catastale, degli ambiti territoriali di riferimento in relazione ai quali determinare le funzioni di stima di natura statistica;
  • determinazione della superficie per le unità immobiliari ordinarie;
  • elaborazione delle funzioni di stima di natura statistica;
  • stima diretta e un nuovo sistema informativo per le categorie speciali.

E, come anche delineato (già il 20 marzo 2019) in sede di audizione parlamentare dal Direttore dell’Agenzia delle Entrate presso la Commissione di vigilanza sull’Anagrafe tributaria nell’ambito dell’indagine conoscitiva “Per una riforma della fiscalità immobiliare: equità, semplificazione e rilancio del settore”, una prima azione perequativa della tassazione immobiliare poteva appunto essere rappresentata dal superamento del “vano” catastale come unità di consistenza delle unità immobiliari a destinazione abitativa e a uso ufficio, adottando il valore delle superfici per tutte le unità immobiliari ricomprese nei gruppi ordinari A, B e C.

Riforma del catasto: uno sguardo al presente

Soprattutto nelle città maggiori e nelle zone dove il mercato ha “tenuto”, i valori catastali su cui si basano i calcoli dell’Imu sono del resto decisamente più bassi rispetto a quelli di mercato.

Ma lontano da queste aree spesso accade il contrario, e il fisco valuta l’immobile molto più del prezzo che gli eventuali compratori sarebbero disposti a riconoscere.

Infine, si evidenzia che lo scorso 1° febbraio è cominciata l’attivazione progressiva di “SIT” – Sistema Integrato del Territorio –, il nuovo strumento che l’Agenzia delle Entrate, col Provvedimento del 26 gennaio 2021 n. 20143, ha indicato nel fornire le nuove regole per “lo svolgimento delle funzioni di competenza dell’Agenzia delle Entrate relative al catasto e ai servizi geotopocartografici, nonché in materia di anagrafe immobiliare integrata”.

Con tale Provvedimento, l’Agenzia ha indicato tra l’altro:

  • la disciplina delle visure catastali;
  • l’elenco dei servizi disponibili (con la precisazione che l’elenco dettagliato delle tipologie di visura disponibili sarà pubblicato sul sito dell’Agenzia).

Le modalità di fruizione dei servizi di visura telematica.

Disponibilità della base dei dati catastali per i sistemi informatici delle pubbliche amministrazioni, laddove le pubbliche amministrazioni per accedere alla base dei dati catastali devono utilizzare i servizi massivi di interscambio dati – Territorio (Smidt).

Il SIT è un’evoluzione dell’attuale sistema cartografico catastale, una sorta di nuovo catalogo nazionale degli immobili in grado di incrociare diverse informazioni, dove confluiranno le informazioni di tutto il Paese (ad eccezione delle Province Autonome di Trento e di Bolzano): un patrimonio informativo di oltre 74 milioni di immobili urbani e 60 milioni di immobili rurali.

L’obiettivo del SIT è dunque quello di permettere una corretta localizzazione sullo spazio geografico e una precisa descrizione delle caratteristiche rilevanti ai fini fiscali di ciascun immobile censito in catasto, integrando informazioni identificative, tecniche, censuarie, il relativo valore fiscale e utilizzando anche informazioni provenienti da fonti esterne.

Oltre al SIT, che costituisce uno dei pilastri su cui si fonderà l’Anagrafe Immobiliare Integrata, l’altro è costituito dall’Anagrafe dei Titolari (ADT), ossia la banca dati dove sono archiviati i nominativi dei titolari di diritti reali sugli immobili.

Questi due pilastri sorreggono appunto l’Anagrafe Immobiliare Integrata – una infrastruttura digitale già prevista dal D.lgs. 78/2010 – che utilizzerà in maniera integrata i dati catastali e di pubblicità immobiliare, consentendo così un inventario completo e uniforme del patrimonio immobiliare italiano, da cui partire anche per la riforma in esame.